Le bureau dans un monde post-covid: focus sur le coworking

October 22, 2020
Coworking

Le mois dernier, j'ai été invité par MIPIM World  à prendre la parole lors d'un webinar sur l'Avenir de l'Hospitalité, en particulier à propos des Coworking. Le titre du webinar a été choisi avant que la Covid-19 ne renvoie le monde entier chez lui pendant des mois. En conséquence, nous (les intervenants) avons essentiellement recentré notre discussion sur l'avenir du coworking dans un monde post-Covid.

MIPIM World avait réuni un panel impressionnant avec Jamie Hodari, CEO de Industrious leader du marché Flex Space aux États-Unis ; Julian de Metz, directeur de dMfK, cabinet d'architecture bien connu pour son très beau travail avec The Office Group ; moi-même (Julian Dufoulon), CEO de Flitdesk, la plateforme de référence pour les gestionnaires d'espaces de travail flexibles (coworking ou bureaux classiques). Le panel était animé par Baptiste Broughton, CEO de Néo-Nomade, le premier agrégateur d'espaces de coworking.

La discussion a été très dense et je souhaitais vous en partager un résumé, ainsi que quelques réflexions approfondies que nous n'avons pas pu évoquer pendant le webinaire.

Le "Work From Anywhere", la dernière tendance

Le Work From Anywhere (WFA) est dans tous les esprits : le Coronavirus a accéléré la volonté de nombreuses entreprises d'offrir aux employés plus de choix à propos de leur lieu de travail.

Les petites entreprises ont déjà commencé à mettre en place le Work From Anywhere, mais les plus grandes entreprises sont toujours "en observation" afin de voir comment la situation va évoluer, et il leur faudra plus de temps pour effectuer le changement.

L'état de l'industrie du coworking

Les taux d'occupation du coworking restent globalement bas un peu partout, en particulier au Royaume-Uni et aux États-Unis, mais ils ont commencé à augmenter de manière assez significative en France à partir de juillet, où le travail à distance est traditionnellement inférieur à la plupart des pays anglophones.

Les contrats à court terme et l'externalisation des moyens généraux restent les principaux arguments de vente pour le coworking (plus que la possibilité d'avoir un modèle immobilier distribué). Une grande partie de l'offre d'espaces flexibles est maintenant constituée de plateaux privatifs — loués à une seule entreprise —  mais avec un contrat à court terme.

Le bureau (tel que nous le connaissons) est mort

Tous ceux qui déclarent la fin du bureau cherche simplement à attirer l'attention : Les bureaux fournissent l'infrastructure et le contexte social pour que les collaborateurs puissent faire de leur mieux au travail - Plusieurs études récentes montrent à quel point le bureau a manqué aux salariés pendant le confinement. Ce qui va donc réellement changer, c'est la manière dont les bureaux sont conçus et utilisés. Les bureaux seront plus sociaux, plus axés sur le travail collectif, plus adaptés aux évènements, et toutes les ressources deviendront des ressources partagées (y compris les bureaux).

La fin des grands open-space. Nous étions tous d'accord pour dire que les grands open spaces sont insupportables et devraient être remplacés par différents espaces fonctionnels, plus diversifiés et construits afin de répondre aux besoins spécifiques des occupants. La tendance à augmenter indéfiniment la densité des bureaux est probablement terminée. La flexibilité des espaces offre une alternative plus confortable, plus productive et permet plus de confidentialité pour les occupants.

"Avec des réseaux d'espaces de travail répartis au sein des villes et des espaces partagés à l'intérieur des bâtiments, la journée de travail type doit impérativement être facilitée par une app". La citation n'est pas de moi, mais de Jamie (39:30). Mais je suis bien d'accord 😁. Plus sérieusement, la plupart des entreprises passent d'une organisation fonctionnant avec des ressources privées, à des organisations basées sur l'utilisation de ressources partagées. Elles le font car l'utilisation des ressources privées est rarement optimale si l'utilisation n'est pas constante. Celle-ci est d'ailleurs rarement constante car même les travailleurs les plus sédentaires ont des réunions externes, partent en vacances, et tombent malades. Les lieux de travail partagés (comme le coworking) ont généralement des taux d'occupation beaucoup plus élevés que les bureaux à locataire unique. C'est également vrai dans un même bâtiment, les bureaux partagés et les salles de réunion ont tendance à avoir des taux d'utilisation plus élevés que les espaces privatifs. Cependant, dès que les ressources sont partagées, vous avez besoin d'établir des règles pour vous assurer qu'elles sont utilisées et réparties de manière équitable.

C'est là qu'intervient Flitdesk. Le système de réservation et les règles d'utilisation personnalisables permettent d'organiser sereinement l'utilisation des espaces. Sans système de réservation, l'affectation des ressources se fait généralement au hasard et les employés ont tendance à reproduire des comportements préexistants non adaptés. L'autre aspect du point de Jamie n'est pas moins important. L'idée de faciliter la journée de travail  repose sur le fait qu'une application aidera les occupants des lieux à trouver ce dont ils ont besoin, à faire le bon choix, à s'adapter à leur environnement. L'application fournit des informations, des recommandations et rend les micro-décisions rapides et faciles pour les utilisateurs. C'est l'autre utilité de Flitdesk, nous faisons en sorte qu'il soit facile pour les employés de tirer le meilleur parti de leur environnement de travail.

Le "Remote" est-il incontrôlable ?

Les salariés demandent toujours plus de travail à distance : le changement vient du bas de l'échelle. A l'avenir, les employés demanderont qu'au moins une partie de leur temps de travail puisse se faire à distance - 1 à 2 jours par semaine très probablement. Cela obligera les entreprises à repenser leur immobilier et la conception de leur lieu de travail pour y intégrer cette nouvelle liberté liée à la flexibilité.

Le travail à distance va avoir un impact sur la densité des bureaux, mais on ne sait pas trop dans quelle mesure. Les entreprises permettant plus de travail à distance pourront louer des espaces plus petits pour le même nombre d'employés. Avec la bonne technologie, cela fonctionnera très bien, offrant à la fois de la flexibilité, et l'assurance pour les employés qu'ils auront les espaces de travail dont ils ont besoin, à chaque fois qu'ils se rendront au bureau.

Le travail à distance pourrait être une tendance positive pour le secteur du coworking : une grande partie du travail à distance se fera au sein d'espaces de coworking. Il semble certain que les opérateurs de flexoffice, y compris le coworking, prendront une part de plus en plus importante de l'offre de bureaux locatifs.

L'immobilier de bureaux peut-il être décentralisé ?

Les modèles décentralisés ne peuvent être mis en place que par des opérateurs d'espaces flexibles : Le modèle de réseau immobilier distribué "en étoile" est de plus en plus populaire au sein des discussions sur l'immobilier d'entreprise. Nous avons tous convenu qu'il ne serait tout simplement pas rentable pour une entreprise de louer et de gérer un réseau de plusieurs bureaux répartis au sein d'une ville, sans un opérateur d'espaces flexibles pour équilibrer l'offre et la demande sur une large base de clients. Dans les grands centres urbains comme Londres, New York ou Paris, où les travailleurs sont dispersés aux quatre coins de la ville, un modèle de réseau immobilier décentralisé nécessiterait beaucoup trop de petits bureaux répartis ici et là.

Réseau en étoile ou Ville campus : Les employés choisiront entre le coworking le plus proche ou le café du coin pour travailler à distance, ce qui nécessitera une augmentation du nombre de lieux haut de gamme et adaptés à cet usage. Les employés pourraient également utiliser les espaces d'une marque de coworking avec laquelle leur entreprise travaille. À bien des égards, cette approche ressemble davantage au concept de plus en plus populaire de Ville Campus, qui est différent du modèle rigide dit de "hub and spoke", où une entreprise possède un lieu principal et un certain nombre de petits bureaux en sa périphérie.

Un modèle de réseau en étoile est un vrai défi, même pour une marque de coworking : Certaines marques de coworking offrent cette option à leurs membres grâce à un réseau de plusieurs lieux au sein d’une ville ou d’une région, mais cela nécessite 1) la bonne structure organisationnelle et juridique au niveau du coworking et au niveau du client, 2) la bonne technologie pour facturer et distribuer automatiquement les revenus basés sur l'utilisation dans les centres de coworking, 3) suffisamment de lieux dans une ville ou une région pour que les clients puissent en profiter, 4) une base de clients suffisamment importante pour tirer profit d'un réseau de lieux distribué. La distribution est donc l'avenir, pas encore la norme, et il y a de nombreuses raisons pour lesquelles elle ne sera pas largement mise en œuvre à court terme.

Julian Dufoulon

CEO et cofondateur de Flitdesk

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